●●BIMによる固定資産評価●●
一級建築士事務所 株式会社アートヴィレッヂ「建築設計・施工図作成」

Artvillageの提案

  BIMによる施工図の進め方  
施主にとって価値ある建物 図面について
写真による現場疑似体験


 「施主(オーナー)にとって価値ある建物の追求」

●固定資産である土地建物のBIMデータ化
 
 

●最近の上場企業には、IR情報(インベスター・リレーションズ)の記載がある。しかし、不思議なのは、固定資産である土地建物の情報を、すぐに確認できない事だ。土地の情報は、路線価等から導き出せば分かるのかもしれないが、建物の情報は、皆無と言って良いだろう。

●どのような企画の元に造られることになったのか、どのようにして造られたのか、どのようにして維持管理しているのか、その各々の経費はどれくらい掛かり、今後の経費は幾らなのか、そして、その根拠となる物は何か・・・・
 
 
 

●『資産台帳がある』と言うが、単なる紙ベースのアナログデータでは最早管理はできない。

●デジタルデータであっても二次元の情報では、建築の専門家が必要となる。

●三次元で、しかも各々にインフォメーションが付いていれば、建築素人が見ても、それなりの数量を集計できるデータとなる。

BIM(Buildingu Infomation Modeling)に依り作図されている図面が必要となる。
  
 
 
 
 
●一般の人たちから見ると、企画・基本設計⇒実施設計⇒⇒生産設計(施工図)⇒竣工図⇒⇒ビル管理図面 の図面は、何がどう違うのかわからない。

●設計図は『このように造りたい』 施工図は『このように造ります』 竣工図は『このように造りました』となるが、竣工図は設計図の最終形であり、施工図のように造るための詳細情報が無い。

●総務省HPにある固定資産評価基準に依ると、家屋の評価は建物の用途別だけでなく、使用される資材とその数量等から細かく拾い出しをしていかなければならない。それに耐えうる情報が掲載されている図面は施工図となる

●施工図がBIMデータ化されていれば、ファシリティマネジメントに利用でき、固定資産評価に耐え、将来導入が検討されるであろう資産ナンバーの詳細情報とすることになる。
 
 
 
 
 
●企画・基本設計は、A案、B案、C案・・・・と、いくつもの没案の上に成り立っている。従って、見積もり可能な実施設計レベルに到達するためには、多大な時間と労力を費やしている、、、しかし、目にすることのできるデータは、残念ながら少ない事になる。

●造ると決まったところから始まる図面が、施工図となるが、設計図のように建築主へのプレゼンテーションを必要としない図面である。

●施工図は、施工者に、その1枚の図面だけで、細部まで造る事の出来る図面とする事が基本であるため、膨大なデータとなる。また、いわゆる設計図とは表現方法も異なる。

●建物の維持管理には、設計図の最終形である竣工図を利用するのではなく、施工図の最終形を竣工図する事でBIMの特性を生かすことができる。

●維持管理の図面をしっかりフォローする事が、資産管理に繋がる重要な要因となる。
 
 
 
 
 
 
 

●貸借対照表(バランスシート)は、会社が創業以来、事業資金をどうやって集めて(右側・・借入や資本金)、どのような形で残しているか(左側・・資産)を表したものである。(損益計算書は、その年度の損益を表したもので、貸借対照表と対で利用される)

●資産を売却したときの評価額は、その道の専門家でなければわからない・・・のかもしれないが、その評価を新たな視点で見ることができるようにするため、資産である建物をBIMデータ化する
 
 
 

固定資産税の評価について、現行取られている再建築価格方式では、建築主と自治体の考えにズレが生じても、互いの説明に窮するところがあるはずである。それは二次元ベースのCADで図面が描かれていていて、素人では判断できない部分が多いからである。

●新しく、取得価格方式としたとしても、現行の土地売買のようには行かない。建物は経年変化を起こすからだ。減価償却されていく過程で、修理修繕だけでなく、大規模な改修工事を行い資産価値がアップする場合もある。

●再建築価格方式にBIMに依るデータ化を付加し、取得価格方式と併用したBIM方式が望まれる。

●参考として、シンガポールでは、2013年には20,000u以上、2015年には5,000u以上の建物について、建築の確認申請はBIMで行うようになっている。
  
 
 
 

●BIMの普及が進めば、工事見積もりを作れるレベルの実施設計からBIM施工図とし、後のビル管理用として利用する竣工図を見据えたデータとする事となる。
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
BIMを使って建築施工図を作成すると、FinTechに対応できる情報を作れる、、、と考えました。
『数量を拾う事が出来る』何にもまして、これが一番大事な事です。
『数量を拾える』ということは確かですが、その精度を含め、今後の検討事項は残りますが、その辺を建築から金融に繋げてみました。
 
 
 
 
●日本の現状(2016年5月)では、全くと言えるほどBIMの普及は成されていません。

●アートヴィレッヂは、米百俵の精神に習い、今後の建築業界に従事する施工図屋として、及ばずながらも普及に努めるつもりです。

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